Umwidmungszuschlag bei Verkauf von Bauland

Erfolgt eine Umwidmung von Grund und Boden, welche erstmalig eine Bebauung ermöglicht (z.B. Grünland in Bauland), nach dem 31. Dezember 2024, dann erhöht sich beim Verkauf dieser Fläche ab 1. Juli 2025 der Veräußerungsgewinn - Veräußerungserlös abzüglich des Buchwerts bzw. der (pauschalen) Anschaffungskosten - um einen Zuschlag von 30%. Er soll keinen Zuschlag zum Veräußerungserlös bzw. zum Verkaufspreis des Grundstückes darstellen. Die erhöhte Bemessungsgrundlage unterliegt dann der 30%igen Immobilienertragsteuer. Die Bemessungsgrundlage ist aber mit dem tatsächlichen Veräußerungserlös gedeckelt.

Der Zuschlag bezieht sich nur auf Grund und Boden, nicht auf nachträglich errichtete Gebäude. Er fällt auch nicht an, wenn mit Verlust verkauft wird oder eine steuerfreie Veräußerung vorliegt. Bei der Übertragung stiller Reserven ist der Umwidmungszuschlag nicht zu berücksichtigen.

Die Umwidmung erfolgt zu jenem Zeitpunkt, an dem die Umwidmung wirksam wird (Inkrafttreten der zugrundeliegenden Verordnung bzw. Rechtskraft des zugrundeliegenden Bescheides). In diesem Zusammenhang kann festgehalten werden, dass für Umwidmungen vor dem 1. Jänner 2025 noch die bisherige Regelung gilt (kein Zuschlag). Hinsichtlich des Veräußerungszeitpunkts gelten die allgemeinen Grundsätze zur Grundstücksveräußerung. Entscheidend ist somit der Zeitpunkt des Verpflichtungsgeschäfts (Abschluss des Kauf- oder Tauschvertrags).

Beispiel: D hat im Jahr 2000 von seinem Großvater unbebautes Grünland geerbt, das sich seit jeher im Familieneigentum befunden hat. Im Jahr 2025 wird dieses in Bauland umgewidmet. Im Jahr 2026 veräußert D das Grundstück um einen Veräußerungspreis von 300.000 Euro. D berechnet seine Anschaffungskosten gemäß § 30 Abs. 4 Z 1 Einkommensteuergesetz. Daraus ergeben sich ein Betrag von 120.000 Euro (40% des Veräußerungserlöses in Höhe von 300.000 Euro) und ein Veräußerungsgewinn in Höhe von 180.000 Euro. Der Umwidmungszuschlag beträgt daher 54.000 Euro (30% von 180.000 Euro). Der um den Zuschlag erhöhte Veräußerungsgewinn beträgt somit 234.000 Euro (eine Kürzung des Umwidmungszuschlags ist nicht vorzunehmen, weil diese Summe den Veräuße­rungserlös in Höhe von 300.000 Euro nicht übersteigt).