Rechtstipp der LK Wien: Wissenswertes zu Pachtverträgen

Fast jede/r Landwirt:in / Weinhauer:in / Gärtner:in hat bereits mit Pachtverträgen zu tun gehabt bzw. ist mit rechtlichen Fragen im Pachtverhältnis konfrontiert worden. Die nachfolgenden Informationen sollen einen Überblick über die wesentlichen Bestimmungen zum Pachtvertrag bzw. dem Pachtverhältnis geben. Für ausführliche Fragen und Beratungen steht die LK-Wien gerne zur Verfügung. Ein Pachtvertrag ist ein Rechtsgeschäft, das die entgeltliche Überlassung von land- und forstwirtschaftlichen Grundflächen und Gebäuden zur Nutzung regelt. Es handelt sich dabei um einen Bestandsvertrag. Im Gegensatz zum Mietvertrag, bei der sich die in Bestand gegeben Sache ohne weitere Bearbeitung gebrauchen lässt, kann bei der Pacht die Sache nur durch Fleiß und Mühe benützt werden. Beim Pachtvertrag handelt es sich um ein Rechtsgeschäft. Der Abschluss ist grundsätzlich formfrei und unterliegt dem Willen der Parteien. Auch mündliche oder konkludente abgeschlossen Pachtverträge sind grundsätzlich gültig, aus Gründen der Beweissicherung wird davon aber seitens der LK Wien mit Nachdruck abgeraten.

Die Gestaltung obliegt hier den Vertragsparteien. In erster Linie ist der Pächter zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Pachtobjektes und zur Zahlung des Pachtzinses verpflichtet. Auch die gewöhnliche Ausbesserung von Gebäuden obliegt ihm, soweit sie aus dem Betrieb zu erwirtschaften ist.

Der Ertrag aus der Bewirtschaftung und die darauf bezogenen Förderungen stehen dem Pächter zu. Als Bewirtschafter hat er die Sozialversicherungsabgaben zu tragen und die Einnahmen zu versteuern. Bei Beendigung des Vertrages hat er den Pachtgegenstand in dem Zustand zurückzustellen, in welchem er ihn übernommen hat. Der Verpächter ist zur Übergabe eines brauchbaren Pachtgegenstandes verpflichtet. Entspricht das Pachtobjekt nicht dem, was ausdrücklich vereinbart wurde oder was man üblicherweise erwarten kann, hat er dafür Gewähr zu leisten und das Pachtobjekt in einen vertragskonformen Zustand zu versetzen.

Der Pächter sollte überlegen, bis zu welcher Höhe des Pachtzinses sich die Pachtung rentiert. Grundsätzlich kann der Pachtzins frei vereinbart werden und sollte sich an der Ortsüblichkeit orientieren. Wucherische Vereinbarungen verstoßen allerdings gegen die guten Sitten und sind ungültig. Bei längeren Laufzeiten kann eine Wertsicherung angedacht vereinbart werden.

Bei landwirtschaftlichen Pachtverträgen sollte der Agrarpreisindex (API) zur Anwendung kommen. Dieser wird von der Statistik Austria verlautbart und berücksichtigt Wertschwankungen landwirtschaftlicher Produkte zu Erzeugerpreisen. Von der Verwendung anderer Indizes (z.B. Verbraucherpreisindex (VPI), Baukostenindex) wird abgeraten, da diese sich sehr einseitig entwickeln oder mit starken Schwankungen verbunden sein können.

Kündigung, einvernehmliche Auflösung oder Ablauf der Vertragsdauer. Bei der Kündigung ist zwischen ordentlicher und außerordentlicher Kündigung zu unterscheiden.

Unabhängig von vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Terminen können Verträge jederzeit im beiderseitigen Einvernehmen der Parteien beendet werden.

Verträge auf unbestimmte Zeit können durch Kündigung beendet werden. Eine Kündigung ist die einseitige Erklärung einer Vertragspartei, das Vertragsverhältnis zu einem bestimmten Termin beenden zu wollen. Sie bedarf nicht der Zustimmung der anderen Vertragspartei. Kündigungstermin ist der Zeitpunkt, an dem das Pachtverhältnis beendet ist. Die Kündigungsfrist ist der zeitliche Mindestabstand zwischen dem Aussprechen der Kündigung und dem Kündigungstermin. Kündigungen sind so rechtzeitig vor dem Kündigungstermin auszusprechen, dass die Frist eingehalten wird. In erster Linie sind jene Fristen und Termine einzuhalten, die vertraglich vereinbart wurden. Nur wenn die Vertragsparteien diesbezüglich nichts vereinbart haben, kommen die gesetzlichen Bestimmungen zur Anwendung:

• Pachtverträge über landwirtschaftlich oder gärtnerisch genutzte Liegenschaften und Betriebe sind zum 31. März oder zum 30. November derart aufzukündigen, dass die Kündigung dem Vertragspartner spätestens sechs Monate vor dem Kündigungstermin zugestellt wird.

Alle Verträge sind aus wichtigem Grunde jederzeit, ohne Einhaltung von Fristen und Terminen kündbar. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere dann vor, wenn sich ein Vertragspartner nicht an die Vertragsbestimmungen hält, z.B. den Pachtzins nicht bezahlt.

Verträge auf bestimmte Zeit enden durch den Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer und bedürfen keiner Kündigung. Beachten Sie, dass mangels Vereinbarung im Pachtvertrag Verträge auch bestimmte Zeit (zb 10 Jahre) nicht vorzeitig gekündigt werden können.

Wird der Vertrag von beiden Seiten trotz Fristablauf oder ausgesprochener Kündigung fortgesetzt, so kommt es zu keiner Beendigung des Pachtverhältnisses. Das Pachtverhältnis bleibt aufrecht. Dabei gelten für das fortgesetzte Pachtverhältnis dieselben Konditionen wie für das ursprüngliche. Es sind also weiterhin die Regelungen des ursprünglichen Pachtvertrages anzuwenden. Grundsätzlich geschieht eine Erneuerung für den Zeitraum eines Jahres. Wird das Pachtverhältnis auch wieder über den Zeitraum eines Jahres hinaus fortgeführt, so kommt es zu weiteren Verlängerungen jeweils um ein Jahr. Um eine Verlängerung trotz Fristablauf zu vermeiden, ist es empfehlenswert, den Pächter schriftlich bereits vor Ende der Befristung auf das Ende der Pachtzeit hinzuweisen.

Eine Verpachtung zwischen Ehegatten ist grundsätzlich möglich. Ein Pachtvertrag zwischen Ehegatten ist abzuschließen, wenn der Betrieb im Alleineigentum eines Ehegatten steht, hingegen der andere Ehegatte alleiniger Bewirtschafter sein soll. Steht der Betrieb hingegen im gemeinsamen Eigentum der Ehegatten (Hälfte Anteil), soll aber nur von einem der beiden bewirtschaftet werden, so ist kein Pachtvertrag, sondern eine Bewirtschaftungsvereinbarung abzuschließen. Gleiches gilt, wenn der Betrieb im Alleineigentum eines Ehegatten steht, jedoch von beiden Ehegatten bewirtschaftet werden soll. Durch die Bewirtschaftungsvereinbarung entsteht zwischen den Ehegatten eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts.Wichtiger Hinweis: Pachtverträge sind zu vergebühren. Für Fragen zum Pachtverhältnis sowie zur Unterstützung beim Abschluss eines Pachtvertrages steht Ihnen die LK Wien gerne zur Verfügung.