Freiflächen-Photovoltaik: ­Vorsicht bei Vertragsgestaltung

Ein wesentlicher Teil der Energiewende soll durch Photovoltaik bewerkstelligt werden. Daher treten Betreiber an Landwirte heran, um sich Flächen zur Errichtung von Photovoltaikanlagen zu sichern. Dabei werden umfassende Verträge mit langen Laufzeiten zwischen 20 und 50 Jahren zur Unterschrift vorgelegt. Alleine wegen dieser langen Bindungsdauer brauchen diese Verträge genaue Kontrollen. Prinzipiell handelt es sich dabei um eine Kombination aus Options- und Dienstbarkeitsvertrag oder einen Bestands- beziehungsweise Nutzungsvertrag.

Beim Optionsvertrag sichert sich der Projektbetreiber das Recht auf Abschluss des Dienstbarkeitsvertrages, welcher die Nutzungsbedingungen regelt. Ihm wird das Recht eingeräumt, innerhalb eines definierten Zeitraumes (meist drei bis fünf Jahre), den Dienstbarkeitsvertrag abzuschließen. Dieser Dienstbarkeitsvertrag liegt in der Regel dem Optionsvertrag bei, ist ausformuliert und im Falle der Ziehung der Option von beiden Seiten zu unterfertigen. Im Ergebnis stehen bei Abschluss des Optionsvertrages bereits sämtliche Regelungen fest und eine Adaptierung des Dienstbarkeitsvertrages bei Ziehung der Option ist in der Regel nicht möglich.

Achtung! Es ist nicht empfehlenswert, mehrere Optionsverträge mit unterschiedlichen Projektwerbern zu unterschreiben. In der Regel wird man dadurch vertragsbrüchig, was zu Schadenersatzforderungen führen kann.

Beim Bestands- beziehungsweise Nutzungsvertrag werden sämtliche vertragliche Regelungen von Beginn an mitunterschrieben. Im Vertrag ist enthalten, bis wann das Photovoltaikanlagenprojekt umgesetzt werden muss. Dieser Zeitraum beträgt in der Regel drei bis fünf Jahre. Wenn der Projektbetreiber bis zu den vereinbarten Terminen das Projekt umsetzt, tritt automatisch die lange vertragliche Bindungsdauer ein, die meist zwischen 20 und 50 Jahren liegt.

Die Verträge sollten eine möglichst genaue Definition der gegenseitigen Rechte und Pflichten enthalten, um spätere Unklarheiten zu vermeiden. So sollte etwa festgelegt werden, auf welchem (Teil-)Bereich der Fläche die Anlage errichtet wird, welche Rechte der Projektbetreiber konkret erhält, wieviel Entgelt zu entrichten ist und wann dieses (erstmalig) anfällt, wie die technische Ausgestaltung der Anlage aussehen soll, wer die Haftung bei Schäden übernimmt, wie das Entgelt oder die Entfernung der Anlage abgesichert ist und was nach Beendigung des Vertrages passiert. Es wird geraten, die Verträge nicht ungeprüft zu unterfertigen, da diese sehr umfassende Rechtseinräumungen über einen langen Zeitraum enthalten.

Die Regelungsinhalte der Verträge weichen durch die hohe Anzahl werbender Projektbetreiber stark voneinander ab. Im Folgenden werden einige Eckpunkte erläutert, die häufig Fragen aufwerfen.

• Konkretisierung der benötigten Grundstücke. Im Optionsvertrag wird zur Festlegung der für das Photovoltaikprojekt benötigten Flächen meist ein Lageplan beigelegt. Dabei wird sehr großzügig eingezeichnet, auf welcher Fläche das Projekt geplant und nach Einholung der erforderlichen Bewilligungen umgesetzt werden darf. Das muss aber nicht bedeuten, dass die Photovoltaikanlage auf der gesamten Fläche umgesetzt wird. In den Verträgen werden oft sämtliche Rechte, die erst für die eigentliche Errichtung der Photovoltaikanlage erforderlich sind, bereits für die größere Optionsfläche eingeräumt. Dabei kann es sich unter anderem um Rechte zur Leitungsverlegung oder Wegerechte handeln. Wenn die Photovoltaikanlage nur auf einem kleinen Teil der Optionsfläche errichtet wird, könnte es dazu kommen, dass man beispielsweise die Zufahrt oder Zuleitung zu einem anderen Photovoltaikprojekt entschädigungslos dulden müsste. Dem sollte durch eine Einschränkung der eingeräumten Rechte auf jene Fläche, wo die Photovoltaikanlage tatsächlich errichtet wird, entgegnet werden. Alternativ könnte auch eine gesonderte Übereinkunft mit dem Projektbetreiber gefunden werden.
• Optionsentgelt. Für die Zeit von der Vertragsunterschrift bis zur Ziehung der Option beziehungsweise bis zur Errichtung der Photovoltaikanlage sollte ein Optionsentgelt bezahlt werden.
• Abgaben, Steuerbelastung. Einige steuerliche Fragen (Einheitswert, steuerliche Behandlung der Einnahmen, Umsatzsteuer etc.) sind noch nicht abschließend geklärt. Daher ist es empfehlenswert, eine Klausel aufzunehmen, die den Projektbetreiber verpflichtet, eventuelle, durch die Errichtung der Photovoltaikanlage bedingte Erhöhungen der Abgaben und Steuerbelastung der Landwirte, mit Ausnahme der anfallenden Einkommensteuer, zu übernehmen.
• Nutzungsentgelt für die Zurverfügungstellung der Flächen. Dieses sollte eine sogenannte doppelte Koppelung aufweisen. Zum einen sollte ein Satz pro Quadratmeter inanspruchgenommener Fläche definiert werden, welcher mindestens zusteht. Sollte mehr Leistung auf der Fläche installiert werden, müsste nach dieser höheren Leistungskomponente bezahlt werden.
• Rückbauverpflichtung und Bankgarantie. Durch die lange Vertragslaufzeit (20 bis 50 Jahre) wird neben einer Rückbauverpflichtung nach Vertragsende eine Bankgarantie empfohlen, die zumindest diese Rückbaukosten abdeckt. Dies ist dann relevant, wenn etwa der Projektbetreiber insolvent wird. Die Bankgarantie sollte bereits mit Baubeginn vorliegen und die tatsächlichen Rückbaukosten abbilden oder als Fixbetrag zumindest wertgesichert sein.

Die Landwirtschaftskammer Steiermark hat einen Mustervertrag zu diesem Thema entworfen, der als Verhandlungsgrundlage gegenüber den Projektbetreibern verwendet werden sollte. Dieser wird kostenlos zur Verfügung gestellt. Von einigen Betreibern sind Verträge im Umlauf, die sehr komplex sind und zu weitreichende Rechte einräumen. Oft wird auf mit der Landwirtschaftskammer abgestimmte Verträge hingewiesen. Dies sollte hinterfragt werden. Anfordern: 0316/8050-1247.