Privatzimmervermietung - Urlaub am Bauernhof

Für die Ausnahme von der Gewerbeordnung sind folgende Vorgaben einzuhalten:

• Bereitstellung von maximal zehn Fremdenbetten
• Keine Beschäftigung haushaltsfremder Personen
• Verköstigung ohne Auswahlmöglichkeit zu im Voraus bestimmten Zeiten (3 x täglich); Verabreichung von nichtalkoholischen Getränken und von im landwirtschaftlichen Betrieb des Vermieters erzeugten alkoholischen Getränken
• Die Zimmer müssen sich im räumlichen Wohn-Umfeld des Vermieters befinden.

Flächenwidmung
Nach den jeweiligen Raumordnungsgesetzen der Bundesländer ist zu prüfen, inwieweit für Zwecke der Privatzimmervermietung eine Neuerrichtung von Gebäude oder ein Gebäudezubau zulässig ist.

Einkommensteuer
Die Einnahmen aus Zimmervermietung und/oder Ferienwohnungsvermietung (Vermietung mit Zusatzleistungen: Frühstück und tägliche Reinigung oder aktiver "Urlaub am Bauernhof") zählen bis zu zehn Betten jedenfalls zu den Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft (land- und forstwirtschaftlicher Nebenerwerb).

Aktiver "Urlaub am Bauernhof": aktive Leistungen, die dem Aufenthalt zusätzliche Attraktivität verleihen, wie z.B. Produktverkostung, "Mitarbeit" der Gäste, organisierte Besichtigung des Betriebes, Demonstration der Wirtschaftsabläufe durch Vorführungen, Melkkurse, Traktorfahren, gemeinsames Brotbacken, usw. Aktiver "Urlaub am Bauernhof" kann noch nicht angenommen werden, wenn die Gäste die Arbeit am Hof nur passiv miterleben.

Die Einnahmen aus land- und forstwirtschaftlichem Nebenerwerb sind nicht "abpauschaliert". Im Rahmen der pauschalierten Gewinnermittlung können bei Zimmervermietung mit den oben genannten Zusatzleistungen von den tatsächlichen Bruttoeinnahmen pauschal Ausgaben in Höhe von 50% (der Einnahmen) oder die tatsächlichen Ausgaben abgezogen werden. Die Einnahmen aus der Zimmervermietung bis zu zehn Betten sind nicht auf die 55.000 Euro-Einnahmengrenze (ab 2025; 2023 - 2024: 45.000 Euro; 2020 - 2022: 40.000 Euro; bis 2019: 33.000 Euro) anzurechnen.

Bis zur Veranlagung 2020 gilt: Werden mehr als zehn Betten vermietet, liegen entweder Einkünfte aus Gewerbebetrieb oder aus Vermietung und Verpachtung vor.

Ab der Veranlagung 2021 kann nach Ansicht des Bundesministerium für Finanzen (gestützt auf die einschlägige Judikatur) unter bestimmten Voraussetzungen auch die Vermietung von mehr als zehn Betten einen landwirtschaftlichen Nebenerwerb darstellen. Für Details wird auf Randziffer 5073 der Einkommensteuerrichtlinien verwiesen (unter Suchbegriff "EStR Rz 5073" eingeben). Eine steuerliche Einzelfallbeurteilung ist notwendig.
Beachte: Die gewerberechtliche Einstufung der Tätigkeit ist für die steuerliche Beurteilung nicht relevant. Eine Detailberatung bei einer Steuerberatungskanzlei wird dringend empfohlen. 

Umsatzsteuer
Haben die Land- und Forstwirtin bzw, der Land- und Forstwirt nicht auf die Umsatzsteuerpauschalierung verzichtet, sind auch die Einnahmen aus der bäuerlichen Zimmervermietung von der Umsatzsteuerpauschalierung erfasst. Die pauschale Umsatzsteuer in der Höhe von 10% (seit 1. November 2018; Beherbergung von Nichtunternehmern) bzw. 13% (Verrechnung an Unternehmer) kann in der Rechnung ausgewiesen werden.

Für die Privatzimmervermietung in Form von Urlaub am Bauernhof besteht eine Beitragspflicht bei der Sozialversicherungsanstalt der Selbständigen (SVS). Die aus der Privatzimmervermietung jährlich erzielten Einnahmen sind der SVS bis spätestens 30. April des folgenden Jahres zu melden. Es ist ein Freibetrag von 3.700 Euro vorgesehen, welcher von der SVS bei der Berechnung des Beitrages berücksichtigt wird.

Beispiel:         Einnahmen                              20.000,00 Euro
                        Freibetrag                                  3.700,00 Euro
                        Zwischensumme                     16.300,00 Euro
                        30% Beitragsgrundlage            4.890,00 Euro
                        25,70% SV-Beitrag                   1.256,73 Euro
                     
Die bloße Vermietung von Ferienwohnungen (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) bleibt davon unberührt.