Das ABC des Grundbuchs - häufige Fragen auf einen Blick zusammengefasst

“Will man wissen, wem ein Grundstück gehört, dann hilft ein Blick ins Grundbuch“. Das Grundbuch dient also der Sichtbarmachung von Rechtsverhältnissen (Rechten und Lasten) an Grund und Boden. Zwar wurde das österreichische Grundbuch lange Zeit tatsächlich in Form gebundener Bücher geführt, doch konnte bereits im Jahr 1992 die vollständige Umstellung auf eine digitale Grundstücksdatenbank abgeschlossen werden. Mittlerweile ist es daher möglich, Grundbuchdaten aus ganz Österreich von jeder angeschlossenen Abfragestelle (dazu gehören Gerichte, Gemeinden, Banken, Notare u.v.m.) über das Internet abzurufen. Wenn man eine derartige Abfrage des Grundbuchs tätigt, dann ist das Ergebnis ein “Grundbuchsauszug“. Jeder kann bei jedem Bezirksgericht kostenlos in die Eintragungen im Grundbuch Einsicht nehmen oder sich bei einer Abfragestelle gegen eine Gebühr einen schriftlichen Grundbuchsauszug ausdrucken lassen. Mit einem Grundbuchsauszug wird der aktuelle Stand im Grundbuch abgebildet und man erhält damit Informationen zu Grundstücken, deren Größe und Eigentümer(n), damit verbundenen Rechten und Lasten, deren Benützungsarten und ähnliches.

Um einen Grundbuchsauszug lesen und verstehen zu können, ist es jedoch hilfreich, einige Begriffe zu kennen. Im Folgenden wird eine Auswahl davon angeführt, die im Rahmen von Beratungsgesprächen oftmals zu Fragen führen:
Der Kataster stellt neben dem Grundbuch die zweite wichtige Säule zur Eigentumssicherung an Grund und Boden dar. In der sogenannten Katastralmappe (ein Plan, ähnlich einer Landkarte) ist die Lage der Grundstücke veranschaulicht, für die im Grundbuch die Eigentümer und Belastungen geführt werden. Der Kataster wird in Österreich von den Vermessungsämtern geführt. Man unterscheidet zwischen dem Grundsteuerkataster (sehr alte Planunterlagen auf Basis von Naturgrenzen) und dem Grenzkataster (verbindlicher Nachweis der Grenzen durch Vermessung gegeben).
Eine Katastralgemeinde (kurz: KG) ist eine Fläche, die im Kataster mit einem eigenen Namen versehen ist. Jede Katastralgemeinde verfügt neben ihrem Namen auch über eine fünfstellige Nummer (in Kärnten beginnend mit der Ziffer 7). Beispiel: KG 73512 Sonnberg.
Die Grundstücksnummer (kurz: Gst.Nr.) ergibt sich aus der laufenden Nummerierung von Grundstücken, die sich in einer Katastralgemeinde befinden.
Das Wort “Liegenschaft“ findet vielfältig Verwendung. In der Regel beschreibt es ein oder mehrere Grundstücke und/oder Gebäude, die eine funktionale Einheit bilden (d.h. in gewisser Weise zusammengehören). Ein landwirtschaftlicher Betrieb kann zum Beispiel als eine Einheit angesehen werden und wird dementsprechend oft als landwirtschaftliche Liegenschaft bezeichnet.

Die Einlage und die Einlagezahl
Da Liegenschaften meistens aus mehreren Grundstücken mit jeweiligen Grundstücksnummern bestehen, werden diese in sogenannten Grundbuchseinlagen (oder nur “Einlagen“) zusammengefasst und einer Katastralgemeinde zugeordnet. Die Einlagen werden anschließend mit einer Nummer versehen, der Einlagezahl (kurz: EZ). Man spricht dann beispielsweise von der EZ 42 in der KG 73512 Sonnberg und meint alle Grundstücke, die der Einlage 42 in der KG Sonnberg zugeordnet sind.

Das Überlandgrundstück
Ist einer Einlage ein Grundstück einer anderen Katastralgemeinde zugeordnet, dann spricht man von einem Überlandgrundstück. Ein Beispiel: Frau Huber ist Eigentümerin eines landwirtschaftlichen Betriebes mit der EZ 13 der KG 7 3204 Bad Kleinkirchheim. Alle Flächen des Betriebes befinden sich in der KG Bad Kleinkirchheim - mit einer Ausnahme: Eine ihrer Waldparzellen befindet sich in der Nachbar-Katastralgemeinde KG 73213 St. Oswald. Diese wird jedoch, da sie zum Betrieb gehört, der EZ 13 KG 73204 zugeordnet und ist somit ein Überlandgrundstück.

Die Tagebuchzahl
Als Register für einlangende Grundbuchsvermerke (Vermerke, die im Grundbuch eingetragen werden müssen) wird bei Gericht ein Tagebuch geführt, in dem laufende Nummern vergeben werden. Auf nahezu jedem Grundbuchsauszug befindet sich deshalb die Aufschrift “Letzte TZ“ (dies steht für “Letzte Tagebuchzahl“) und anschließend eine Nummer und eine Jahreszahl. “Letzte TZ 1041/2019“ bedeutet beispielsweise, dass die letzte Eintragung zu dieser Grundbuchseinlage mit der Tagebuchzahl 1041 im Jahr 2019 vollzogen worden ist. Damit ist bei einem Vergleich mit älteren Grundbuchsauszügen leicht feststellbar, ob sich seit der letzten Grundbuchseinsicht etwas geändert hat.

Eine Dienstbarkeit, auch Servitut genannt, ist die Belastung eines Grundstückes zugunsten eines anderen Grundstückes (Grunddienstbarkeit) oder einer Person (persönliche Dienstbarkeit), etwas zu dulden oder zu unterlassen. Man unterscheidet
Grunddienstbarkeiten - sie dienen der besseren Benützung eines Grundstückes durch besondere Rechte. Diese Rechte sind mit einem anderen Grundstück untrennbar verbunden (“hängen“ quasi an diesem Grundstück). Eine Grunddienstbarkeit wird bei der “dienenden“ Liegenschaft als Belastung und bei der “begünstigten“ Liegenschaft als Recht im Grundbuch eingetragen. Beispiele für Rechte sind: einen Fußsteig, Viehtrieb oder Fahrweg auf fremdem Grund und Boden halten zu dürfen; Wasser zu schöpfen; das Vieh zu tränken, zu hüten oder zu weiden etc. In Ausnahmefällen kann eine Grunddienstbarkeit jedoch auch eine juristische Person begünstigen (z. B. Leitungsrechte von Elektrizitätsgesellschaften).

Persönliche Dienstbarkeiten - sie stehen einer Person (dem Dienstbarkeitsberechtigten) höchstpersönlich zu (“hängen“ quasi an der Person). Sie erlöschen mit deren Tod und gehen nicht auf Rechtsnachfolger über. Man unterscheidet hier das

• Fruchtgenussrecht: das ist das Recht, eine fremde, unverbrauchbare Sache ohne jede Einschränkung, aber unter Schonung der Substanz, zu gebrauchen (z. B. der Gebrauch von Obstbäumen);
• Wohnungsgebrauchsrecht: das ist das Recht zum Gebrauch einer Wohnung (z. B. der Altbauer räumt sich bei der Hofübergabe das lebenslange unentgeltliche Wohnrecht im Bauernhaus ein);
• Gebrauchsrecht: das ist das Nutzungsrecht an Liegenschaften, die man nicht bewohnen kann (z. B. Geh- und Fahrrecht über ein Grundstück).

Eine Reallast ist eine Belastung einer Liegenschaft mit einer Haftung für Leistungen durch den Liegenschafts-Eigentümer. Im Gegensatz zur Dienstbarkeit verpflichtet eine Reallast den Eigentümer einer Liegenschaft zu einem aktiven Tun. D. h. der Eigentümer eines Grundstückes mit einer Reallast ist zu gewissen Leistungen verpflichtet (wie z. B. der Zahlung einer Rente; der Pflicht, eine Straße zu unterhalten; Naturalleistungen zu erbringen usw.).

Jede Grundbuchseinlage besteht aus drei Teilen, den sogenannten Blättern. Diese werden in einem Grundbuchsauszug nacheinander gelistet:

Das A-Blatt wird unterteilt in das A-1-Blatt und das A2-Blatt.

• Im A-1-Blatt sind die Grundstücksnummer(n), die jeweilige Nutzung, das Flächenausmaß sowie eine etwaige Adresse/etwaige Adressen angeführt. Es wird deshalb auch Gutsbestandsblatt genannt. Ist ein “G“ neben den Grundstücksnummern ersichtlich, so ist das Grundstück bereits im Grenzkataster eingetragen und dementsprechend genau vermessen.
• Das A-2-Blatt enthält die mit dem Eigentum an der Liegenschaft verbundenen Rechte (z. B. Geh- und Fahrrechte, Miteigentumsrechte/ Anteilsrechte an Agrargemeinschaften u. dgl.), aber auch öffentlich-rechtliche Beschränkungen (wie Enteignungsrechte oder Denkmalschutz).

Das B-Blatt, auch Eigentumsblatt genannt, gibt Auskunft über den Eigentümer der Liegenschaft (mit Name, Geburtsdatum und Anschrift). Bei mehreren Eigentümern ist der jeweilige Anteil an der Liegenschaft angeführt. Des Weiteren ist angegeben, wann und aufgrund welcher Urkunde das jeweilige Eigentumsrecht erworben wurde. Ist der Eigentümer in seiner Vermögensverwaltung eingeschränkt (z. B. durch Minderjährigkeit, Konkurs etc.), so ist das ebenfalls im B-Blatt eingetragen.

Das C-Blatt, auch Lastenblatt genannt, führt die Belastungen an, die an der Liegenschaft oder an Anteilen der Liegenschaft bestehen. Hierzu gehören z. B. Pfandrechte von Banken, Wohnrechte, Fruchtgenussrechte, Veräußerungs- oder Belastungsverbote oder Ähnliches. Sind keine derartigen Belastungen mit einer Liegenschaft verbunden, so bezeichnet man diese als “lastenfrei“.